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日前，北塘街道海阔苑社区邀请天津汇诚律师事务所的王建权律师走进社区开展关于物业服务合同的法律知识讲座。咨询环节中，居民提出日常生活中遇到的法律问题，律师一一给予详细解释与法律建议。
更换电梯的费用
不计入物业费吗
居民提问：前段时间，我们楼里的电梯坏了，维修工人称小区电梯用得太久了，应该更换新的。但这笔费用物业却不愿承担。我们居民都交了物业费，为什么物业不承担这笔费用呢？
律师解答：《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社保等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。由此可见，小区内的电梯属于共用设施设备，如果需要更新，相应的费用不应计入物业服务支出，居民可申请专项维修资金。
物业服务不达标
能否拒交物业费
居民提问：我前两年买了一套新房，物业费挺贵的。但是住了一段时间后我发现，这个小区的物业服务很一般，甚至很多方面服务不达标。我能否以此为由拒交物业费呢？
律师解答：物业服务是业主与物业公司之间建立的物业服务关系，双方须签订物业服务合同。如果物业公司没有按照合同约定进行服务，业主可以根据法律规定依法追究其违约责任。这位居民所说的“物业服务不达标”应该属于物业公司服务质量问题，确实是服务质量不合格那应属于一般违约。这里的一般违约不是物业公司完全不履行合同，因此业主以“服务不达标”为由拒交物业费是不合理的。另外，物业服务是否达标可以通过合同约定判断，不能单纯以某个业主的感知进行判定，因此，该居民因认为物业服务不达标而拒交物业费自然有些说不通。
来源：滨城时报
